Под оценкой недвижимости понимается процесс определения реальной стоимости конкретного объекта. Осуществление любых мероприятий, связанных с ней, регламентируется на законодательном уровне. Выполнять процесс должны профессиональные оценщики, деятельность которых соответствует критериям ФЗ-135.

Когда нужна оценка недвижимости, виды недвижимости и особенности их оценки

Согласно с актуальной редакцией Гражданского кодекса РФ недвижимость бывает 2 видов:

1. Естественные объекты (природные). К ним относят земельные наделы (без построек), участки недр, водные объекты, леса и многолетние насаждения.
2. Искусственные объекты. Это различные постройки коммерческого, жилого и общественного назначения.

Важно! Оценка любых типов недвижимости осуществляется с оглядкой на действительную правовую базу. Для получения верного результата, в любой ситуации анализируются определенные параметры и условия.

Оценка недвижимости необходима при возникновении судебных споров, для оформления ипотечных займов, при покупке-продаже жилища, для определения величины налога, при реорганизации или ликвидации юридического лица. Кроме того, она является обязательным элементом при совершении сделок по обмену жилья, для банковских сделок с залоговым имуществом.

Какая бывает стоимость недвижимости

Оценщик нашей компании при выполнении профессиональной деятельности ориентируется на ФСО №2 «Виды стоимости». В нормативном документе обозначены 4 вида стоимости объекта оценки:

1. Рыночная стоимость. Это цена, за которую объект недвижимости можно реализовать в условиях свободного рынка. Обсуждая стоимость актива именно этот показатель используется покупателями и продавцами. На формирование рыночной цены влияет множество факторов, включая район расположения, наличие инфраструктуры поблизости и многое другое. По сути, показатель представляет собой конкретную цену, за которую можно продать объект.
2. Кадастровая стоимость. Это цена, установленная согласно государственной кадастровой оценки. Она проводится методом массового определения стоимости, если это невозможно, оценивается индивидуально под конкретный объект. Оценщик нашей компании поможет определить реальную кадастровую цену объекта, в том числе для налогообложения.
3. Инвестиционная цена. Это сумма, за которую можно приобрести квартиры и прочие объекты с целью последующего получения прибыли. Показатель должен превышать уровень рыночной оценки, поскольку учитывает потенциальную прибыль с недвижимости. Зачастую применяется для конкретного лица или группы инвесторов с целью определения возможного уровня дохода при сдаче объекта в аренду. Если итоговая сумма менее рыночной цены, от проекта следует отказаться, его рентабельность сомнительная.
4. Ликвидационная стоимость. Это сумма, за которую объект можно реализовать в сжатые сроки. При определении конкретного показателя наш специалист ориентируется на срок экспозиции порядка 3-4 месяцев. Итоговая цифра на 70-80% ниже рыночной цены.  В нормативной документации прописано, что на ликвидационную стоимость влияют чрезвычайные обстоятельства, которые вынудили продавца пойти на существенный дисконт.

Гораздо реже используется восстановительная стоимость недвижимости. Это сумма, которую придется потратить на строительство аналогичной недвижимость в текущих реалиях.  На величину оказывает влияние стоимость стройматериалов, зарплата работников, оплата проекта и прочие косвенные затраты (оплата процентов, если проект требует заемных средств). Используется, чтобы понять, что выгоднее – сделать ремонт в предложенном объекте или построить его с нуля.

Что влияет на стоимость недвижимости

Итоговая стоимость недвижимости складывается из множества факторов. Основной из них – себестоимость объекта, то есть совокупные затраты, понесенные застройщиком при возведении дома. Показатель состоит из расходов на строительство (зарплата наемных служащих, транспортировка материалов, оплата проектной сметы и т.д.) и затрат на приобретение стройматериалов.

Помимо этого, на стоимость недвижимости влияют такие факторы:

1. Текущая обстановка на рынке. В случае резкого снижения спроса на дома, стоимость квадратных метров снижается. В этих условиях продать объект по полной цене будет невозможно, придется делать скидку.
2. Сезонность. Некоторые объекты непосредственно зависят от времени года, когда лот поступает в открытую продажу. Дачные постройки и земельные наделы в летний период продаются по максимальной цене, а зимой теряют в стоимости до 20%.
3. Расположение жилого дома и инфраструктурное обеспечение. Если объект расположен поблизости от важных инфраструктурных проектов, его цена будет выше. На окраине поселения жилище будет стоить дешевле, чем аналогичный вариант в центре города.
4. Материал стен. Характеристика влияет на то, будет ли в помещении тепло зимой. Если объект выстроен из кирпича, он будет дороже, чем аналогичное предложение из пеноблока или древесины.
5. Балкон. Этот элемент создает дополнительное пространство, потому его наличие скажется на конечной цене объекта. Актуально для всех типов недвижимости (квартира, комната в коммуналке и т.д.).
6. Технические особенности придворовой территории. Параметр особо важен при определении реальной цены объекта в многоквартирном доме. Если клиенту предлагается вариант с закрытой домовой территорией, оснащенной видеонаблюдением, его цена будет выше, чем жилище в доме с открытым двором.

Это интересно! Если объект расположен вблизи парковых зон, озер и рек, он будет пользоваться спросом больше, чем предложения в промышленных районах с грязным воздухом. Следовательно, продать его можно дороже.

Чтобы верно выполнить оценку жилой недвижимости, оценщик нашей компании тщательно анализирует все возможные параметры. Детальная информация с разъяснениями будет отображена в итоговом отчете.

Как выглядит отчет

По итогам работы оценщик в обязательном порядке готовит отчет. Оценка стоимости объекта отображает следующую информацию:

• дата составления документа и его порядковый номер;
• основание для оценочных мероприятий (зачастую это обращение собственника);
• сведения личностного характера о специалисте, проводившем работу (контактный номер, ФИО, данные о членстве в СПО оценщиков и т.д.);
• наименование объекта и его полное описание;
• стандарты оценки с перечнем использованных данных, проанализированных факторов, источники получения первичной информации;
• последовательность определения стоимости объекта, итоговый показатель и дата проведения оценочных мероприятий;
• детальный перечень документации, используемый для работы, устанавливающие количественные и качественные параметры недвижимости;
• прочие данные, имеющие важность для выявления итоговой стоимости.

Важно! Отчет составляется в письменной или электронной форме. В первом случае каждая страница нумеруется и прошивается, заверяется подписью оценщика и нашей фирменной печатью. Документ в электронной форме визируется с помощью квалифицированной электронной подписи.

Законодатель принимает в расчет только ту оценку, которая предоставлена опытным специалистом. Если у вас возникли какие-либо вопросы, вы всегда можете обратиться к опытному оценщику недвижимости — компании «Славия эстейт». Мы не только предоставим вам полное информационное сопровождение и своевременную консультацию, но и поможем оценить вашу недвижимость с максимальной выгодой для клиента.