Определение рыночной стоимости недвижимого имущества необходимо в различных ситуациях.Обращаться нужно в компанию, которая соответствует требованиям законодательства в области оценочной деятельности, а именно:

• имеет в штате минимум двух оценщиков;
• оценщики – члены СРО;
• компания застраховала свою ответственность.

В таком случае, итоговый документ (Отчет об оценке) будет отвечать нормам законодательства и иметь юридическую силу для различных инстанций, сможет выступать в качестве материала доказательного значения, а рыночная стоимость,определенная в нем будет рекомендована для целей совершения сделки.

Что такое оценка имущества, для чего и когда она нужна

Оценка имущества– мероприятия по определению рыночной стоимости объекта. Проводится различными методами и по различным причинам.

Так, оценка стоимости имущества нужна:

• ·при наследовании для определения размера государственной пошлины к оплате в нотариальной конторе;
• при разрешении спора имущественного характера в судебном порядке для уплаты госпошлины. Сюда можно отнести раздел собственности в процессе расторжения брака и после;
• для заключения сделки купли-продажи;
• для получения ипотечного кредита;
• ‍в случае участия в сделке государственного имущества;
• ‍в прочих случаях. Например, при отдельных видах реорганизации юридического лица обязательно проводится оценка имущества организации.Полученные данные позволяют точно узнать величину и стоимость активов.

Оценка недвижимого имущества проводится независимым экспертом. Например, можно самостоятельно определить рыночную цену квартиры, ориентируясь на аналогичные предложения на рынке. Но оценщик проведёт более точные расчёты, выдаст официальный документ. Он может потребоваться покупателю при оформлении ипотеки.

То есть, провести независимую оценку имущества можно в добровольном и обязательном порядке.

Кто такой оценщик и на основании чего он проводит оценку

Рыночная оценка имущества проводится специалистом, к которому предъявляются определённые требования. Так,оценщик должен либо состоять в штате оценочной компании, либо заниматься частной практикой. В любом случае, деятельность оценщика должна быть застрахована.

Также,каждый оценщик, для возможности профессиональной деятельности, сдаёт квалификационный экзамен по различным направлениям оценки и получает квалификационный аттестат. Подтверждать свою квалификацию он должен каждые 3 года. Есть несколько направлений оценочной деятельности, «узкая» специальность эксперта прописывается в его квалификационном аттестате.

Основной нормативный акт, которым руководствуются оценщики в своей деятельности –Федеральный Закон от 29.07.1998 года № 135-ФЗ. Здесь прописаны основные принципы оценочной деятельности, суть процедуры, её цели и задачи, объекты и субъекты.

Также в Законе № 135-ФЗ прописаны основные права и обязанности оценщиков. Так,эксперт, по требованию заказчика, должен предоставить для изучения страховой полис и документ об образовании. Если работа не может быть проведена по обстоятельствам, не зависящим от оценщика, он должен об этом оповестить заказчика ещё до заключения договора.

Кроме того оценщик использует Федеральные стандарты оценки и правила деловой этики оценщика, прописанные в документах СРО.

К праву эксперта относится выбор метода проведения работ без согласования с заказчиком. Эксперт имеет право требовать полного доступа к объекту и предоставление необходимой документации в полном объёме. При необходимости, он может привлечь к работе своих коллег.

Права и обязанности заказчика также прописаны в этом Законе.

Из чего состоит оценка имущества

Оценка имущества при разделе и в иных случаях проводится по определённому алгоритму. В зависимости от подготовленности объекта, загруженности оценщика, на всю процедуру может уйти около недели. Проводится оценка объектов имущества в несколько этапов:

• 1 этап. Составление задания на оценку. На этом этапе заказчик определяет цель проведения оценочных мероприятий, и вид стоимости, которую ему нужно получить по итогу.

Так же на этом этапе выбирается оценочная компания. Заказчик может исходить из любых принципов при выборе – от удалённости объекта до цены на оказываемые услуги. Вместе со специалистом определяется дата и время проведения мероприятий. К этому моменту объект должен быть доступен для тщательного осмотра и фотографирования. Без этого эксперт должным образом не проведёт свою работу.

Заказчик должен подготовить комплект документов, в который входит:

• правоустанавливающая документация.(например выписка из ЕГРН, подтверждающая имущественное право заказчика);
• техническая документация. Если объектом выступает квартира, нужен поэтажный план, экспликация;
• иные документы, в зависимости от объекта оценки.

Точный перечень документов зависит от типа оцениваемого объекта. Например, если проводится оценка имущества предприятия,потребуется учредительная документация, финансовая отчетность и т.д.

• 2 этап. Подписание Договора на оценку. В документе прописываются нюансы сотрудничества, включая сроки проведения мероприятий и стоимость. Цена оценки имущества зависит от нескольких факторов, включая регион проведения. Как правило,эксперты работают по полной предоплате.
• 3 этап.   Сбор необходимой информации. Несмотря на то, что оценщику предоставлен комплект необходимой документации, ему ещё нужно собрать информацию об объекте – транспортная доступность, торговая,образовательная, медицинская инфраструктура, рыночная цена на подобные объекты,кроме того проводится анализ сегмента рынка, к которому принадлежит объект оценки, его динамика во времени. Все эти факторы влияют на конечный результат проводимых мероприятий.
• 4 этап.   Расчёт стоимостного показателя. Оценщик имеет право самостоятельно выбрать метод, по которому он будет рассчитывать стоимость объекта. Оповещать об этом заказчика не обязательно, но, если последний поинтересуется данным фактом, эксперт не может не ответить на вопрос.Для получения более точного результата используется 3 метода, либо эксперт обоснованно отказывается от одного или двух. Формулы и порядок расчёта отражаются в отчёте.
• 5 этап.    Учёт дополнительный факторов. Не только регион расположения и внешняя инфраструктура влияют на конечный результат.Эксперт также учитывает внешнее состояние объекта, наличие или отсутствие ремонта, иные факторы. Так, двушка в центре муниципального образования будет стоит дороже, чем аналогичная квартира, но на окраине. Аренда офиса на первом этаже, чаще всего дороже чем на верхних.
• 6 этап.    Формирование отчёта. Это итог проведенияоценочных мероприятий. Здесь указывается вся полученная и использованнаяинформация. Так, как денежная оценка имущества проводится в соответствии с Законом № 135-ФЗ, то и отчёт оценщикаформируется в соответствии с нормами этого нормативного акта.

Сроки оценки имущества зависят от загруженности эксперта, от удалённости объекта и других факторов. Как правило, не превышает неделю.

Как оценщик устанавливает, сколько стоит недвижимость

Провести оценку имущества можно разными подходами и методами. Оценщики используют:

• Сравнительный подход. Суть в том, что эксперт определяет стоимость оцениваемого объекта посредством сравнения с аналогичными объектами на рынке. Для сравнения используют различные показатели.Какие именно – оценщик прописывается в отчёте, они зависят от предмета оценки.Данный метод позволяет максимально точно определить стоимость объекта недвижимости.
• Доходный подход. Суть в том, что объект оценивается как источник дохода. Эксперт рассчитывает примерную сумму дохода,которую собственник может получить до завершения периода эксплуатации.
• Затратный метод. Суть такова – объект не может стоить больше тех затрат, которые возникнут в случае строительства с нуля,аналогичного объекта.

Все проводимые расчёт отражаются в отчёте об оценке. При необходимости, сам заказчик может вникнуть в цифры.

Что является результатом оценки

Итогом оценочных мероприятий нашей компании становится отчёт, который эксперт передаёт клиенту.Согласно нормам действующего законодательства, он прошит и пронумерован, в нем отражается следующая информация:

• ·факты и выводы;
• ·задание на оценку, которое соответствует установленным нормам и стандартам;
• ·данные о заказчике и специалисте;
• ограничения и допущения, использованные оценщиком при определении окончательного результата;
• ·применимые стандарты оценочной деятельности;
• ·описание оцениваемого объекта. Здесь обязательно должны быть ссылки на законодательные акты, по которым были определены количественные и качественные характеристики;
• анализ различных показателей, которые повлияли на конечный результат;
• подробное описание проведённых оценочных мероприятий;
• согласование результатов;
• приложение – копии документов,предоставленных заказчиком.

После того, как документ будет постранично пронумерован, наш специалист его сшивает,скрепляет личной подписью и печатью.

Чтобы отчёт об оценке имел полную юридическую силу, обращаться нужно в компанию,полностью соответствующую требованиям законодательства об оценочной деятельности. Не стесняйтесь запрашивать документацию, подтверждающую данный факт до заключения договора на оценку.

Обратившись в компанию "Славия эстэйт", вы можете быть уверены, что отчеты для вас будут составлены в соответствии с законом, отвечают всем требованиям.

‍